GML de edificio para obra nueva: qué es y cómo generarlo paso a paso

Cuando se termina una casa, una nave o una ampliación y hay que declarar la obra nueva ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad, además del certificado final de obra te pedirán algo que muchos no esperan: las coordenadas de la superficie que ocupa el edificio. La forma habitual de entregarlas es un GML de edificio.

En esta guía te explicamos qué es, qué datos lleva, cómo generarlo a partir de tu plano de AutoCAD o de un DXF, y en qué se diferencia del GML de parcela.

¿Por qué se piden coordenadas del edificio?

La Ley Hipotecaria (artículo 202, tras la reforma de la Ley 13/2015) exige que la porción de suelo ocupada por una edificación quede identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica para inscribir la obra nueva. Así el Registro puede comprobar que la construcción está dentro de la finca y situarla con precisión.

Esas coordenadas se describen en un archivo GML que sigue el modelo de edificios INSPIRE que utiliza el Catastro.

Qué información lleva un GML de edificio

• La huella del edificio: el contorno de la superficie que ocupa en planta, como un polígono cerrado en coordenadas UTM ETRS89 (o REGCAN95 en Canarias).
• El uso: residencial, agrario, industrial, oficinas, comercial o servicios públicos.
• El número de plantas sobre rasante.
• El número de viviendas y de unidades del edificio.
• El año de construcción.
• La superficie construida total.

Revisa estos datos con el proyecto o el certificado final de obra: deben coincidir con lo que se declara en la escritura.

GML de edificio y GML de parcela: diferencias

El GML de parcela describe el terreno completo (sus linderos) y se usa en segregaciones, agrupaciones o rectificaciones. El GML de edificio describe solo la construcción que hay dentro. Una obra nueva no cambia la parcela, así que normalmente basta con el GML de edificio. Si además hay que corregir los linderos, necesitarás también el de parcela.

Paso a paso: generar el GML de edificio

1. Dibuja la huella del edificio en AutoCAD como una polilínea cerrada, en coordenadas reales UTM. Si el plano está en coordenadas locales, primero hay que georreferenciarlo.
2. Obtén el contorno: ejecuta el comando LIST sobre la polilínea y copia el resultado, o guarda el plano como DXF.
3. En GML del Catastro, elige Tipo de GML: Edificio / construcción, escribe la referencia catastral de la parcela donde está y la zona EPSG.
4. Pega el LIST o sube el DXF. Si el DXF tiene varias polilíneas, elige la de la huella del edificio.
5. Rellena uso, plantas, viviendas, año y superficie construida.
6. Pulsa «Mostrar en el mapa», cambia a vista satélite y comprueba que el edificio cae exactamente dentro de la parcela.
7. Descarga el GML y entrégaselo al notario junto con el resto de documentación.

Errores habituales

El edificio sale fuera de la parcela

Suele deberse a un plano en coordenadas locales, a una zona EPSG equivocada o a un sistema antiguo (ED50). Consulta la tabla de EPSG por provincia.

La huella no es una polilínea cerrada

Si el contorno está formado por líneas sueltas, únelas con JUNTAR y ciérralas antes de hacer el LIST o de guardar el DXF.

Superficies que no cuadran

La superficie de la huella (lo que ocupa en planta) no es la superficie construida (la suma de todas las plantas). En el GML se indican las dos: la huella sale de la geometría y la construida la introduces tú.

¿Y si hay varias construcciones?

Genera un GML de edificio por cada construcción (vivienda, nave, almacén…), cada una con su propio uso y sus datos. Si lo que necesitas es dividir el terreno, mira la guía de GML para segregar una finca.