GML para segregar una finca: qué necesitas y cómo generarlo paso a paso

Segregar una finca (dividirla para vender o escriturar una parte) ya no se resuelve solo con un plano en papel. Desde la Ley 13/2015 de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, notarías y registros piden la representación gráfica georreferenciada de las parcelas que resultan de la operación, y el formato estándar para entregarla es el GML.

En esta guía te explicamos qué necesitas, cómo generar el GML con todas las parcelas resultantes a partir de tu plano de AutoCAD o de un DXF, y qué errores hacen que el Catastro lo rechace.

¿Por qué hace falta un GML para segregar?

Cuando divides una finca, las parcelas nuevas todavía no existen en la cartografía catastral. Para que el Catastro las pueda dar de alta y el Registro las inscriba, alguien tiene que describir su geometría exacta con coordenadas oficiales. Eso es el GML: un fichero con el contorno de cada parcela en coordenadas UTM del sistema ETRS89.

Con ese fichero se solicita en la Sede Electrónica del Catastro la validación de la representación gráfica. Si es correcta, el Catastro emite un informe de validación positivo que se lleva a la notaría junto con el resto de documentación.

Qué necesitas antes de empezar

• Un plano en coordenadas UTM reales (ETRS89), no en coordenadas locales. Si tu dibujo empieza cerca del 0,0, primero hay que georreferenciarlo.
• Cada parcela resultante dibujada como una polilínea cerrada, incluida la finca resto (lo que queda de la finca original).
• La referencia catastral de la finca matriz, que puedes consultar en la Sede Electrónica del Catastro.
• La zona EPSG de tu plano. En la península casi siempre es la 25830; consulta la tabla de EPSG por provincias si tienes dudas.

Paso a paso: todas las parcelas en un solo GML

1. Revisa las polilíneas. Cada parcela nueva debe ser una polilínea cerrada, sin vértices duplicados. Las parcelas resultantes tienen que encajar entre sí sin huecos ni solapes y sumar exactamente la finca matriz.
2. En GML del Catastro, elige Tipo de GML: Varias parcelas (segregación / agrupación), escribe la referencia catastral de la finca matriz y la zona EPSG.
3. Sube el DXF y marca qué polilíneas son parcelas (las de edificios, cotas o textos salen desmarcadas), o bien selecciona en AutoCAD todas las polilíneas de las parcelas, ejecuta un único LIST y pega el resultado.
4. Pulsa «Mostrar en el mapa»: verás cada parcela en un color con su superficie. Cambia a vista satélite y comprueba que encajan con el terreno y entre sí.
5. Descarga el GML: un único archivo con todas las parcelas.
6. Valida en la Sede Electrónica del Catastro y guarda el informe que te devuelve para la notaría.

Si prefieres presentar cada parcela por separado, elige el tipo «Parcela catastral» y genera un GML por cada una.

Errores que más retrasan una segregación

1. Plano en coordenadas locales

Es el error más habitual: el dibujo está bien hecho, pero no está situado en el mundo real. El resultado es una parcela que aparece en mitad del mar o en otro municipio. Revisa siempre la vista satélite antes de descargar.

2. Huecos o solapes entre las parcelas nuevas

Si la suma de las parcelas resultantes no coincide con la finca matriz, o dos parcelas se pisan, el Catastro no podrá validarlas. Usa los mismos vértices para los linderos compartidos.

3. Polilínea abierta o con puntos repetidos

Cierra la polilínea en AutoCAD y elimina vértices duplicados antes de hacer el LIST o guardar el DXF. Tienes más casos en nuestra guía de errores frecuentes al generar un GML.

4. Zona EPSG equivocada

Un plano dibujado en el huso 29 procesado como 30 (o al revés) aparece desplazado cientos de kilómetros. Comprueba la provincia y la zona antes de generar el fichero.

Preguntas frecuentes

¿Quién prepara el GML de una segregación?

Normalmente el técnico que hace el levantamiento o el proyecto de segregación: topógrafo, arquitecto o ingeniero. Con el plano en coordenadas correctas, generar el GML con nuestra herramienta lleva un par de minutos.

¿Cuánto cuesta?

La validación en la Sede Electrónica del Catastro no tiene coste. En GML del Catastro la vista previa en el mapa es gratis y la descarga del GML está disponible desde 1 €, sin permanencia.

¿Sirve el mismo método para agrupaciones o rectificaciones de linderos?

Sí. Para una agrupación de fincas o una rectificación, el procedimiento es el mismo: dibujar el contorno correcto de cada parcela, generar el GML y validarlo en la Sede del Catastro. Si además hay construcciones nuevas, necesitarás el GML de edificio.